MŰSZAKI TUDÁSTÁR 1. - AMIT TELEKVÁSÁRLÁS ELŐTT TUDNI ÉRDEMES

Előző posztjainkban már emlegettük álmaink házát. A hozzávezető út első állomása a megfelelő telek kiválasztása.

Miért fontos a jó telekválasztás? Egyáltalán milyen a jó telek? Mire érdemes figyelni, mielőtt belevágunk? Milyen buktatók, nem várt költségek fordulhatnak elő?  Milyen szakembereket érdemes bevonni vásárlás előtt?

Mit érdemes figyelembe venni a telekválasztás során?

Amikor beleszeretünk egy telekbe, akkor nem árt egy kicsit más szemszögből is vizsgálni, a romantikus rózsaszín ködöt kicsit elhessegetni.

Először is komolyan kell foglalkozni a telek természetes adottságaival. Nagyon fontos a telek tájolása, a széljárás, a fény és hőmérsékleti viszonyok, amik jelentősen befolyásolják a ház pozicionálását. Sík terepen mozgunk? Vagy esetleg lejt a telek? Vannak-e vízátfolyások? Gyanúsan sziklás, vagy homokos talajviszonyoknál, esetleges talajszennyeződések esetén ki kell kérni szakértők véleményét, elkerülendő a költségesebb előkészítési munkálatokat vagy alapozási technológiát. A növényzetre sem árt odafigyelni, irtással vagy akár védett növényekkel is lehet számolni. Érdemes a kert fenntartásán is elgondolkodni.

Legalább ilyen fontos a telek és környezetének épített adottságait vizsgálni. Milyen a településen belüli elhelyezkedése? Hogy lehet megközelíteni a telket? Milyen a környezete? Milyen épületek - és azoknak mi a funkciója - vannak a szomszédságban? 

Az egyik legfontosabb vizsgálni való a közművek helyzete. Be van vezetve? Ha nincs, milyen nehézségű a bevezetésük (telekhatár közelében elérhetőek, vagy hosszabb szakaszt kell kiépíteni). Egyáltalán van mód közművesíteni? 

Vízvételi lehetőség nélkül például nem lehet sem építési engedélyt, sem lakhatási engedélyt kapni a házra. Ha nincs csatornázás akkor a szennyvíz tárolására emésztőgödröt kell létesíteni és vagy időről időre elszállítatni, vagy átalakításáról gondoskodni kell. Villamosenergia, gáz hálózatra  való csatlakozás megkerülhető, csak kérdés, hogy alternatív megoldásokkal tudjuk-e, és - ha igen, akkor gazdaságosan -  majd fedezni az szükségletünket. 

Szintén fontos szempont az ingatlan beépítettsége. Üres a telek? Ha nem menthető a rajta lévő épület, meg akarjuk-e menteni, vagy mindenképp bontás a sorsa? Talán nem is gondolnánk, de a meglévő épület bontásához is engedély szükséges, ami időigényes folyamat és jelentős költségekkel jár.

Itt kell beszélnünk a közigazgatási és jogszabályi  adottságokról. Építési övezetben található a telek? Nem régészeti besorolású? Műemléki környezetben található-e? Akár befektetésnek, akár saját használatra  vásárolnánk meg a telket, utána kell járni a szabályozási tervnek, lehetőségeknek. (Például számíthatunk-e földterület kisajátítása.) Hogy helyezkedik el a meglévő infrastruktúrában? Milyen a telek elhelyezkedése környezeti fejlődés, infrastrukturális szempontból? 

Nagyon fontos ismerni a helyi építési szabályzatot (HÉSZ) és a települési arculati kézikönyvet (TAK). Ezek jelentősen befolyásolják, hogy mit építhetünk a telekre, egészen odáig, hogy milyen alapterületű, alakú, milyen magasságú, milyen színű épületet emelhetünk. (ezen “szörnyek” mibenlétéről későbbi posztjainkban olvashatnak majd.)

Nem utolsó sorban fontos informálódni (Földhivatalban, HÉSZ-ben) arról, hogy vannak-e a telekre vonatkozóan szolgalmak, kötelezettségek - szorgalmi út, telken való átjárás, vezeték átengedése, építési tilalom.

Kevés kivételtől eltekintve mindenre van megoldás, de a költségeket sokszorozhatjuk. 

Miben tud a Grafit Műterem segíteni telekvásárlás során?

Tanácsadás területén: A telek véleményezése a fentebb említett szempontok alapján, akár megvétel előtt. Műszaki, jogszabályi segítségnyújtás a jogszabályok, szabályozások, rendeletek közötti eligazodásban. 

Tervezéshez fontos első lépések, milyen szakértőket érdemes vagy kell bevonni (pl. meglévő épület esetén statikus, esetleg épületdiagnosztika). Építési vagy bővítési szándék esetén koncepció szintjén megvizsgálni, hogy az elképzelések reálisak-e és nagyságrendileg milyen költséggel járnak. 

Telekvásárlás után pedig természetesen az engedélyezési folyamatban és  tervezés minden szintjén - beépítési verziók készítése jogszabályok, bővítési és átalakítási lehetőségek vizsgálata, elhelyezkedési/tájolási adottságok vizsgálata, telekre építhető funkció, de akár szakágak és generálkivitelező ajánlása.